不動産売却価格の決め方！手順や方法を3ステップで解説

ステップ1｜まずは自分で！価格設定の基本

まずはご自身で「いくらくらいで売れそうか」「いくら以上で売る必要があるか」を把握しておくことが大切です。これにより、不動産会社の査定額を客観的に判断できるようになります。

下表に、自分で売却価格を決めるときに押さえておきたい代表的な３つのポイントをまとめました。

1. 類似物件の「売却相場」を調べる

最初に、ご自身の物件と似た条件（エリア、広さ、築年数など）の物件がいくらで取引されているか調べてみましょう。

▼ 公的データで調べる

不動産情報ライブラリ：国土交通省が運営。実際の取引価格がわかります。旧土地総合情報システム。

レインズ・マーケット・インフォメーション: 全国の不動産流通のデータベース。こちらも成約価格を調べられます。

▼ 不動産情報サイト

不動産情報サイトで、現在売り出し中の物件価格をチェックするのも有効です。

また、固定資産税評価額から目安を知ることも可能です。例えば、固定資産税評価額が2,100万円の場合、その値を0.7で割り戻した約3,000万円が、おおよその実勢相場の目安と考えられます。

2. 最低限必要な「下限価格」を明確にする

次に、売却後に手元に残すべきお金を計算し、「これ以下では売れない」という最低ラインを把握します。

売却にかかる諸費用（仲介手数料、税金、登記費用など）や、住宅ローンが残っている場合はその残債などを合計し、最低限確保すべき価格ラインをはっきりさせましょう。

3. 「希望売却価格」と「最低売却価格」の幅を決める

相場と下限が分かったら、いよいよ売出価格を検討します。

この時、「①希望売却価格（ここまで高く売れたら理想）」と「②最低売却価格（ここが最低ライン）」の両方を設定し、価格に幅を持たせることが重要です。
理想価格だけにこだわらず、現実的な下限を意識することで、価格交渉にも対応しやすくなります。

ステップ2｜客観的な根拠を集める

ご自身で調べた相場観をもとに、次はプロの視点を取り入れ、価格の客観的な根拠を固めていきましょう。

1. 不動産会社に査定を依頼する

査定価格は、具体的な売却戦略を立てる上での出発点となり、「高すぎて売れない」「安すぎて損をした」という失敗を防ぐための羅針盤となります。

そのため、売却価格を客観的に決める際は、エリアに詳しい不動産会社に査定を依頼しましょう。また、査定で確認すべき主なポイントは以下の表の通りです。

2. 公的評価を指標として参照する

査定額の妥当性を判断するために、以下のような公的な価格も知っておくと役立ちます。

・公示価格：国土交通省が示す毎年1月1日時点の土地の標準的な価格。取引価格の目安になります。

・基準地価：都道府県が示す毎年7月1日時点の土地の価格。公示価格と併せてみることで、価格の変動を読み取れます。

これらの公的価格と、実際の取引価格（時価）を合わせて確認することで、ご自身の物件価値を多角的に理解できます。

3. 「感情価格」と距離を置く

長年住んだ家には、たくさんの思い出や愛着があるものです。しかし、思い入れが強すぎると、相場からかけ離れた価格設定をしてしまい、売れ残りの原因に繋がります。

また、購入した時の価格にもこだわらず、あくまで現在の市場に即して冷静に判断することが売却成功の鍵です。

ステップ3｜市場に合わせた価格調整の考え方

売出価格を決めたら、あとは市場の反応を見ながら柔軟に調整していく「戦略」が重要になります。

1. 市場の動向を把握し、適正価格でスタートする

不動産を売却する際は、市場の動向をしっかり把握することが欠かせません。

特に売り出し直後は反響を得やすいタイミング。ここで、相場より大幅に高い価格を設定してしまうと、最初のチャンスを逃してやすくなります。地域の需給と供給のバランスを読み、高すぎる価格は設定しないことがベターです。

2. 「値引き」を見越した価格設定

不動産売買では価格交渉が発生します。そのため、あらかじめ値引きされることを想定し、希望価格の5～10％程度上乗せした価格で売り出し、交渉に応じて柔軟に対応できるラインを設けます。

これにより、交渉の余地が生まれ、心理的な余裕を持って買い手とやり取りができるでしょう。

3. 価格を見直すタイミング

一度価格を決めても、それで終わりではありません。「一定期間問い合わせがない」「内覧はあっても成約に至らない」など、市場からの反応が薄い場合は、価格が適正でないサインかもしれません。

不動産会社の担当者と密に連携し、競合物件の動向なども踏まえながら、効果的なタイミングで価格を見直す戦略的な視点を持ちましょう。

以下に、価格調整の考え方をまとめた表を示します。

このように、市場状況に応じた柔軟な価格調整と、計画的な戦略があれば、よりスムーズで納得のいく不動産売却につながります。

まとめ

不動産の売却価格を決める際には、まずご自身で相場や類似物件を調べてみましょう。

次に、複数の不動産会社の査定結果や公的な価格データなどを参考に、客観的な根拠を集めることがおすすめです。

さらに、市場動向や交渉も想定し、柔軟に売却価格を設定することで、取引の成功率が高まります。

最終的には、ご自身の納得感を重視しながらも、冷静に市場の反応を見極めて対応していく姿勢が重要です。