任意売却と競売の概要について！競売を回避する方法もご紹介
住宅ローンの返済が厳しくなり、競売の可能性に不安を感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そんなときに検討したいのが、任意売却という選択肢です。
本記事では、任意売却と競売の違いや競売を回避する方法、任意売却を進める際の注意点をご紹介します。
任意売却と競売の概要
住宅ローンの返済が難しくなったとき、不動産を手放す方法には任意売却と競売があります。
そんな任意売却は、債務者の意思で金融機関の合意を得て売却に進む方法です。
滞納開始から売却成立までは半年～1年以上かかるのが一般的で、その間に債権者との交渉や販売活動を行う必要があります。
通常の不動産売買と同様の手続きで進められるため、市場価格から1～2割程度の値下げで売却できるといった利点があります。
ただし、売却には期限が設けられており、期間内に買い手が見つからなければ競売に進むことになります。
次に、競売とは住宅ローンの滞納が続いた場合に、裁判所の手続きにより不動産が強制的に売却されてしまう制度を指します。
入札方式で行われるため売却価格は市場価格の5～7割程度に下がるのが一般的で、開始決定から落札までは4～6ヶ月ほどかかります。
また、手続きは裁判所や債権者が進めてくれるため、債務者自身が関与する場面はほとんどありません。
ただし、競売情報は公開されるため近隣に知られやすく、売却後も多くの残債が残るケースがあります。
競売回避の方法
競売を回避する方法には限られた選択肢しかありませんが、早期に対応することで回避できる可能性があります。
先述したように競売とは、住宅ローンの返済が滞った際に裁判所が強制的に不動産を売却する制度を指します。
まず考えられるのは「一括弁済」で、住宅ローンの残債を一括で返済することで競売を防ぐ方法です。
しかし、滞納状態でまとまった資金を用意するのは難しく、現実的とは言えません。
次に有力な手段が「任意売却」です。
これは債権者の同意を得て、市場で物件を売却する方法で、競売より高値で売れる可能性があります。
また、プライバシーを保ちながら売却でき、買い手と交渉して住み続けられるケースもあります。
ただし、任意売却には不動産会社との調整や担保権の解除、競売申立の取り下げなどの手続きが必要です。
さらに、債務整理を活用する方法もあります。
たとえば「自己破産」をすると競売は一時中断され、免責が認められれば債務は免除されます。
ただし、住まいは失うことになります。
一方、「個人再生」であれば住宅ローン特則を使って自宅を残せる可能性もあります。
どの方法にしても、重要なのはタイムリミットです。
競売開始の入札前日までに競売申立を取り下げなければなりません。
そのため、任意売却を検討するなら早期に動き出す必要があります。
任意売却の注意点
任意売却は競売を避ける有効な手段ですが、成功させるためにはいくつかの注意点を理解しておく必要があります。
まず、任意売却には期限があることが挙げられます。
競売手続きが並行して進むため、競売の開札日前日までに売買手続きを完了させなければなりません。
そのため、滞納が始まり督促状が届いた段階で、専門家に相談し、準備を進めましょう。
また、任意売却を行っても住宅ローンの残債がすべてなくなるわけではない点にも注意が必要です。
売却後に残った債務については、金融機関との交渉により分割返済を続けていく必要があります。
そのほかにも、任意売却を成立させるには、金融機関だけでなく、共有名義人や連帯保証人の同意も必要です。
連絡が難しい相手が関係している場合は、同意取得に時間がかかることもあるため、早めの対応が重要です。
こうしたいくつかの注意点があり、専門的な手続きも多く、難しいと感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのため、少しでも不安や疑問がある場合は、お気軽に弊社までご相談ください。
まとめ
住宅ローンの返済が困難な場合、競売を避ける手段として任意売却があります。
任意売却は市場価格に近い金額で売却できる可能性があり、競売よりも有利に進められます。
ただし、期限や関係者の同意、残債の扱いなど注意点が多いため、早めに専門家へ相談することが大切です。
この記事の執筆者
◇岐阜市在住 業界歴30年
◇保有資格:宅地建物取引士
岐阜市及び近郊での経験と地の利で皆様の売却をバックアップします。
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